31 八月

在加拿大住公寓必须知道的那些事

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在加拿大入乡随俗,住个公寓都还得学习?最近有一位住在UBC( 不列颠哥伦比亚大学)公寓的业主说,他们华人业主群里有个被选进Strata council(相当于我们国内的业委会)的孟凡建,成天在业主的微信群翻译bylaw(公寓的管理规定)。得亏有人翻译,要不然不知道这些事,一不小心踩了坑,统统要罚款!

1、没有挂窗帘自由和倒垃圾自由

孟凡建住的这栋位于UBC内的公寓,90%都是华人买下的房。大家陆续搬家进去,先建起了一个小区微信群。国内的新小区,业主的微信群都是分享如何装修,加拿大的公寓都是精装修,业主们在微信群里成天分享:“住公寓做这些事要被罚款!”

这样的例子比比皆是,譬如,今天业主请人来安个窗帘,来的人说不敢安,需要业主去问strata,到底啥颜色,啥样式的窗帘可以安。“我安窗帘我还要别人同意!又没安到外面去,这是我家呀!” 倒垃圾也不自由啊!要这样那样分类,“我家的老人已经收到50刀的罚款单,心痛得不得了!但是废纸箱子上面有塑料镶边,你说到底倒那边啊?物管也没有个人指导一下。”

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在加拿大住公寓的繁文缛节很多。入住时一个业主发一本厚厚《公寓管理规定》(以下简称:《规定》),华人业主不大去看。但很多人不知道的是,这《规定》就是这栋公寓法,有法律效力的。它管头管脚,事无巨细,违反了就罚款。

新入住的大楼通常是开发商拟定的基础版本,之后业主大会任命了业委会之后,《规定》可能更严。 按照《规定》,大多数公寓楼里,业主不但没有挂窗帘自由,也没有在阳台上晒衣服自由,更没有吸烟自由,更更没有开party自由!

不要说开party了,本那比的一对华人夫妻,每天晚上9点要做个夜宵啥的,他们楼下的业委会主席就跑到小夫妻门口来录像,录到锅碗瓢盆叮当响。没多久一张罚款单送到了小夫妻的手上,小夫妻去CRT(民事仲裁庭)要求撤销罚款,结果输了官司,罚款照交,还赔上了打官司的费用。

经过这件事后,他们才知道原来10点过后,住公寓的人就算在自己卧室,说话都要小声点。所以业主微信群里,就是懂英语的业主会经常给不懂英语的业主翻译这栋公寓的《规定》,提醒业主们:“大家可别在阳台上堆东西!阳台上只能放阳台家具,一把太阳椅、一个小桌子可以了!”

有时业委会的人,从楼下经过,看到隔壁建筑的阳台上放了一堆瓶瓶罐罐,就会赶紧摸出手机拍张照,发给业主微信群。

2、不交物管费,额外赔掉1000刀

人在国内,买了加拿大公寓的业主最容易踩了“欠物管费”的坑。

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半年前,一位华人业主进微信群来,问了一声:“怎么没有人找我交物管费呢,是不是不入住就不交物管费呀?” 在加拿大的业主们七嘴八舌:“那是你没有收到寄来的信呀,我们搬进来就在信箱里收到信了,喊我们交物管费,交多少,怎么交,都在上面。”

“那就算了,等我来加拿大再交就是了。”这个业主从此潜水。 再上微信群已经是半年后。这名业主终于来到加拿大,发现信箱里一大堆信,让娃娃读,发现:“加拿大的物管公司太恶毒了!它通知我,我的物业上有一个lien(抵押权,物业所欠的款项) ,就因为我没交3个月物管费!又不是不交,是它自己没有通知我怎么交啊!欠了几个月物管费补起就是了嘛,何必这么恶毒!”

Lien,这个词加拿大凡是有房子有车子有财产的人听到都要心惊肉跳。 简单的说,就是你欠了政府的地税,政府有权给你的产权上加个lien, 卖房子的时候不交清是没有办法卖房子的。欠了物管公司物管费,物管公司也能给你的房子加个lien, 不把欠款交清,也没办法卖房子了。

在加拿大,有财产就别想着拖债,拖债的结果就是债主反手一个lien, 跑得了和尚跑不了庙。这名倒霉的业主按照信上留的律师地址,去找律师解决。3个月的物管费,第一个月罚款50刀,第二个月100刀,第三个月200刀,加拖欠的物管费利息,还要加上律师费。

把这个lien取消,一算账:除了物管费本身,1000刀出去了! 业主简直没想通:“物管公司你明明可以打电话,发信息,发微信通知我交物管费,偏偏明知道我没入住给我发封纸质信件。这简直是要搞事情啊!” 律师看他一眼:“在加拿大,纸质的信件是合法的送达方式。”

多么的悲伤,在国内越好的小区物管越客气。有些小区没入住,物管费减半收取,业主提前交一年物管费,物业公司还要送礼物。迟交物管费,补起就是了。为了感化业主提前交物管费,国内物管办公室里都堆着油盐酱醋大米这类用得着,块头大,价值低的礼品。 “没想到在加拿大物管公司这么霸道!”那位业主愤愤的说。

3、原来公寓楼是这样运转的

在加拿大,一栋公寓楼的法律地位就像个具体而微小的镇。小镇由居民选出来市议会, 大楼也由业主选出来业委会。小镇管理要立法,大楼管理也得立法。小镇收地税,大楼就收管理费。大楼的管理方式, 就是一张张罚款单。

这栋公寓《规定》禁止短租,谁要是违规短租,那就罚款1000刀/晚。但也有人明知故犯,我知道的就有一个业主偏偏要把自家房子往Booking上挂,刚租出来几百块钱,收到了1000刀罚款单。 “钥匙交在客人手上,客人也是静悄悄的来,静悄悄的走,也没开车,到底是怎么暴露的呢?”业主真的想不通。

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UBC公寓社区业委会的孟凡建介绍:在大楼做短租,根本瞒不过人!首先,物管公司会上网搜,搜完Booking ,搜Airbnb, 看到拍的照挂的地址,看看窗外的景物,差不多就锁定了楼里的某几家。第二,地下停车场里有摄像头,摄像头看到业主的车位上停的不是业主的车。第三,看到大包小包进来的客人,清洁工要来问你,到几楼,到几号。摸清楚了底细,转身就报告给物管公司了。

业主要遵守《规定》,租客也要遵守,租客不遵守,罚款单直接寄给业主。 还有一次,两个留学生租了这新公寓,搬家的东西很少,也就是一个床垫,几把椅子,笔记本电脑和一堆书,正要七手八脚搬进电梯,被清洁工制止了:“You should make an appointment for the elevator。”(你要先预定电梯才能用)。

搬家不能用电梯!难道搬着床垫去爬楼梯吗? 两个留学生只有找房东,但房东也蒙啊。原来电梯使用也是有规定的,人可以乘坐,家具不可以,要搬家具,先得预定个时段,还有move in fee(搬家费)要交。一问这move in fee是多少,400刀!而要搬出去的时候,还要交move out fee!

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那,不管它预约不预约,就要用电梯搬家呢?电梯里面有摄像头,被看到了罚款单就直接寄给房东了!在公寓里,也是个有法必依,执法必严,违法必究。

管得严的大楼是讨人嫌的,但是几年后,业主们可能就享受到一些好处。在UBC,有栋大楼管得出奇的松,物管公司和蔼如春风。于是现在楼顶在修,游泳池在修,中央空调和电梯也在修,地下停车场里家家都在自家车位上放杂物,到处都可以拉根水管洗车。

房产经纪都知道,这栋楼房价便宜!UBC的两室公寓通常是九十几万,这里的两室公寓都是八十万出头的,而且公寓的面积还比别的大。 西人参选业委会是踊跃的,一年一度的年度会议,西人业主多半要齐刷刷参加。不像国内业主多的楼,多一事不如少一事,想到业委会成天开会,要处理文件,就算老公要参选,老婆都要劝他放弃。

因为小镇的议员还能领个几万刀一年的薪水,在大楼业委会任职,全是义务! 选进业委会的人,每个月要开一次小会,照理说有25块钱一位的盒饭钱可以报销,孟凡建所在的楼,连这笔报销都取消了。“因为开会的两个钟头不算啥,开会之前看物管公司每个月报来的一堆文件才是大头,如果领了25块钱的盒饭,人家还以为你就是冲着盒饭去了。不如不领,两袖清风。”

那,西人为啥“参政议政”这么积极呢? 在UBC的资深房产经纪Sunny说,她凡是看到一栋楼突然列了好几套,十几套房源的清单,就暗暗猜测:“多半是刚开了业委会,参会的人看到这个公寓有啥要大修,每家都是几万块的那种,于是决定赶紧卖房!否则消息传出价格要跌!而不参会的人呢,收到吓人一跳的账单才知道。”

例如,前年UBC有栋大楼突然有段时间每个周末open house(开放参观)每层楼都有。过了几个月谜底揭晓:这栋楼开大工程了,换整栋楼的下水管!每家出一万刀起!

原来这栋楼家家都在厨房里安了碎骨机,不知道是谁懒得倒垃圾,把油汤往里倒。日积月累终于堵住了下水管。打开来看主管里面都是油。只有出钱大修,“两耳不闻大楼事”的业主只有承担房价潜在的损失。 在加拿大住公寓的门道,不懂就要被罚款。转给还不知道的小伙伴?

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